福州個人合作建房與保險公司合作

福州《個人合作建房(福州)討論稿》昨面世,減小操作風險等條款頗具亮點；但有專家認為,該章程還不具備操作性,經(jīng)過近1個月的等待,福州個人合作建房組織昨日向外界公布了他們制定的首份《個人合作建房(福州)討論稿》(以下簡稱《討論稿》)。同時,福州個人合作建房探討網(wǎng)也于昨日正式開通。網(wǎng)站內(nèi)分設(shè)法律咨詢、銀行信托、成本探討、規(guī)避風險以及政策研究和市場調(diào)查等內(nèi)容,有意參加合作建房的成員可以在該網(wǎng)站上進行廣泛的討論。據(jù)福州個人合作建房發(fā)起者潘攀表示,隨著《討論稿》的公布,福州個人合作建房又朝前邁出了實質(zhì)性的一步。
條款體現(xiàn)福州特色
操作全程使用實名制、房子10年內(nèi)不得出租或出售、引入保險公司減小操作風險等條款首次寫入章程。潘攀介紹說,此次向外界公布的《討論稿》在制定過程中主要參考了深圳、鄭州等國內(nèi)其他城市合作建房的章程條文,其中包括成立“合作建房合作社”、銀行驗資、競拍土地、委托建筑公司等程序條款。“但一些條款還是充分體現(xiàn)了福州模式的特色。”潘攀說。比如在《討論稿》中注明,操作的全過程都需要使用實名制；為規(guī)避炒房者,規(guī)定房子必須保持10年不得出租或出售等。
引人注目的是,《討論稿》引入了保險公司的概念,通過投保以盡可能地減小操作風險?！疤貏e是銀行資金監(jiān)管這個過程,由于此前杭州在此環(huán)節(jié)曾出現(xiàn)銀行撤資現(xiàn)象,更凸顯保險的重要性?！绷硗狻队懻摳濉穼献鬟^程中出現(xiàn)的成員違約現(xiàn)象也進行了特別注明。條款規(guī)定,違約會員視為退出該項目,并應(yīng)承擔已繳納資金的10%的違約金。其中,3%歸該項目的參加合作人員所有,7%外捐福利公益事業(yè)?！案Ｖ菡鲁踢€規(guī)定,如果合作建房一旦成功,建成之后合作實體將自動解散,所有業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)交業(yè)主委員會負責。這杜絕了個人合作建房組織變成另一個開發(fā)商的可能性。”潘攀說。成員內(nèi)部異議仍存限制加入條款、違約金是否收取、義工工作服務(wù)的定性等問題都在成員中引起較大的爭議雖然《討論稿》已經(jīng)面世,但部分條款仍在成員間存在較大的爭議?！捌渲凶畲蟮臓幷撛谟诔蓡T的限制性條款”潘攀透露。據(jù)稱,此前曾有成員強烈要求杜絕炒房者的參與,但是經(jīng)過成員討論之后決定“聯(lián)合一切可以聯(lián)合的力量”。
在《討論稿》上,記者發(fā)現(xiàn),限制加入的條款已經(jīng)被取消,取而代之的是“有正當職業(yè)或有穩(wěn)定經(jīng)營收入者、具有完全的民事行為能力、承認并自愿簽署本章程,接受本章程的約束”。一位接近福州個人合作建房組織的人士介紹說,由于存在“房子10年內(nèi)不得出租或出售”的條款,已經(jīng)從理論上杜絕了炒房者的參與。該人士還透露,“有關(guān)違約金是否收取”也是成員間爭論較多的問題。部分成員認為沒有明確建房成功之前不應(yīng)該收取違約金,但是最終絕大多數(shù)成員認為為起到法律強制作用,違約金必須收取。
另外,記者還獲悉,對于義工工作服務(wù)的定性問題,成員意見也不統(tǒng)一。義工如何從事工作、應(yīng)該獲得的優(yōu)惠條件、在整個過程中的分工以及不同級別義工對信息的了解程度都引起了成員的激烈討論。融資還需政府監(jiān)管在閱讀完《討論稿》之后,福州大學房地產(chǎn)研究所王阿忠博士介紹說,房地產(chǎn)開發(fā)涉及到很嚴肅的融資問題。只要是融資就需要相關(guān)部門介入監(jiān)管?！懊耖g自發(fā)的融資如果控制不好,最終很可能演變成社會集資行為,那將是違法的行為?！蓖醢⒅艺f?！耙虼?資金該如何監(jiān)管在章程里是一條非常重要的條款,但是很遺憾《討論稿》沒有涉及?！?br />福建博世律師事務(wù)所黃津鐘律師則認為,《討論稿》的法律基礎(chǔ)不扎實?！啊队懻摳濉肥欠窬哂蟹尚?yīng),是基于一個主體而言建立的。但《討論稿》中所注明的這個實體的性質(zhì)是一個個人組織。這樣的個人組織政府是否認可,《討論稿》并未涉及。如果政府不認可,那么也意味著這份《討論稿》實際上不受法律約束?！秉S津鐘表示。
不過,廣西大學法學院副教授柳福東認為,個人合作建房屬于合伙組織行為,大家一起出資,共同承擔風險,跟私人建房一樣,在法律上沒有禁止。“根據(jù)法律‘非禁即入’的原則,個人合作建房應(yīng)該有發(fā)展的權(quán)利。”他還表示,由于個人合作建房目前還不成熟,因而合作建房在各環(huán)節(jié)的推進中有一定的法規(guī)風險。